O quarto encontro do curso “Estudando com o Extrajudicial” reuniu advogados e advogadas na última quinta-feira (15), no auditório da sede da 10ª Subseção da OAB-ES, em Itapemirim, para uma etapa dedicada ao tema “Posse e Usucapião no Direito Brasileiro”. Realizada das 14h às 17h, a capacitação deu continuidade à programação organizada pela Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subseção Itapemirim, em parceria com a Escola Superior de Advocacia (ESA) e com a participação da tabeliã Lia Simonato Tosato. A atividade teve como foco o aprofundamento dos conhecimentos sobre regularização imobiliária e as possibilidades de atuação profissional nos procedimentos extrajudiciais.
A formação foi conduzida pela tabeliã Lia Simonato Tosato, titular do 3º Ofício de Notas da Comarca de Itapemirim e mestre em Segurança Pública pela Universidade Vila Velha (UVV). Responsável pelo conteúdo dos sete encontros previstos no curso, ela apresenta aos participantes uma abordagem voltada à aplicação dos institutos jurídicos na rotina dos escritórios de advocacia e dos serviços notariais e registrais. Nesta quarta etapa, o estudo avançou sobre questões relacionadas à posse e à aquisição da propriedade imobiliária por usucapião, dois assuntos diretamente ligados à segurança jurídica das relações patrimoniais.
O tema possui relevância particular para a advocacia que atua no Direito Imobiliário. A posse, embora possa produzir importantes efeitos jurídicos, não se confunde necessariamente com a propriedade. Enquanto a primeira está relacionada ao exercício de fato de poderes inerentes ao domínio, a segunda corresponde ao direito real que assegura ao titular as faculdades previstas na legislação civil. A usucapião, por sua vez, constitui uma modalidade de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, mediante o exercício de posse qualificada durante determinado período e o cumprimento dos requisitos estabelecidos para cada hipótese legal.
No âmbito extrajudicial, o procedimento de reconhecimento da usucapião encontra fundamento no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos. A norma permite, sem prejuízo da via judicial, que o interessado formule o pedido diretamente perante o Registro de Imóveis competente, mediante representação por advogado ou defensor público. A regulamentação nacional está atualmente consolidada no Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que estabelece diretrizes para a análise dos requerimentos, a documentação necessária, a participação dos interessados e o processamento dos pedidos nas serventias imobiliárias.
Para advogados e advogadas, o conhecimento dessas exigências é fundamental porque o reconhecimento extrajudicial da usucapião depende de uma análise jurídica e documental criteriosa. Não basta demonstrar que determinada pessoa ocupa um imóvel há vários anos. É necessário identificar a modalidade de usucapião aplicável, comprovar as características e a continuidade da posse, verificar os prazos legalmente exigidos e reunir elementos que permitam ao registrador examinar a pretensão. A existência de documentos particulares, recibos, comprovantes de residência, registros tributários e outros elementos probatórios pode contribuir para a instrução do procedimento, conforme as particularidades de cada situação.
Entre os instrumentos relevantes para esse trabalho está a ata notarial, utilizada para documentar fatos relacionados à posse e às circunstâncias constatadas pelo tabelião. A legislação também prevê, conforme o caso, a apresentação de planta e memorial descritivo, certidões e outros documentos necessários à identificação do imóvel e à demonstração dos pressupostos legais. O programa do curso contempla justamente o estudo dessas exigências, das hipóteses de cabimento da usucapião extrajudicial, das diferentes modalidades previstas no ordenamento jurídico e das diligências de constatação da posse, incluindo particularidades das normas extrajudiciais do Espírito Santo.
A importância desses conhecimentos ultrapassa o preenchimento de formulários ou a apresentação de requerimentos aos cartórios. A atuação da advocacia envolve a análise da situação jurídica do imóvel, a identificação de eventuais obstáculos à regularização, a avaliação da documentação disponível e a orientação do interessado sobre a alternativa juridicamente adequada. Em determinadas circunstâncias, por exemplo, a adjudicação compulsória pode representar a solução para a regularização de uma aquisição imobiliária, enquanto em outras situações a usucapião poderá ser examinada como instrumento apropriado, desde que atendidos seus pressupostos específicos.
Para o presidente da 10ª Subseção da OAB-ES, o advogado Candido Louzada da Silva, a continuidade do curso representa um investimento na qualificação profissional e no fortalecimento da advocacia regional. “A regularização imobiliária envolve situações que exigem muito conhecimento e responsabilidade dos profissionais. Quando oferecemos à advocacia a oportunidade de estudar a legislação e compreender como esses procedimentos funcionam na prática, estamos contribuindo para que os colegas possam orientar melhor seus clientes, identificar soluções juridicamente seguras e ampliar suas possibilidades de atuação. Esse é um dos compromissos da nossa gestão”, destacou o presidente.
O encontro da última quinta-feira marcou uma nova etapa de uma programação estruturada para abordar, de maneira progressiva, diferentes procedimentos extrajudiciais. Na abertura do curso, em 27 de agosto, os participantes estudaram os princípios que regem os serviços notariais e registrais, os direitos e deveres dos delegatários, o direito de petição perante notários e registradores e os atos que exigem a participação da advocacia. No segundo encontro, realizado em 17 de setembro, a formação concentrou-se no divórcio extrajudicial, na dissolução de união estável, nos regimes de bens, na partilha patrimonial e nas consequências tributárias desses procedimentos.
Já o terceiro encontro, realizado em 1º de outubro, foi dedicado à adjudicação compulsória extrajudicial. Na oportunidade, Lia Simonato Tosato apresentou aspectos relacionados às hipóteses de cabimento, à documentação necessária e ao processamento do pedido no Registro de Imóveis. O tema também motivou uma atividade complementar da Comissão de Direito Imobiliário, no último dia 8, com a presença de Mirelly Togneri, oficial substituta do Cartório de Registro de Imóveis de Itapemirim. O encontro permitiu aprofundar a discussão a partir da experiência de uma profissional que atua diretamente no exame dos títulos e requerimentos apresentados à serventia.
A passagem da adjudicação compulsória para a usucapião representa uma sequência relevante na formação oferecida pela Comissão de Direito Imobiliário. Embora ambos os procedimentos possam resultar na regularização da titularidade imobiliária, possuem fundamentos e requisitos distintos. A adjudicação compulsória está associada ao cumprimento de obrigações decorrentes de determinados negócios jurídicos, especialmente compromissos de compra e venda e suas cessões. A usucapião, por outro lado, fundamenta-se no exercício de uma posse juridicamente qualificada, durante o prazo previsto para a modalidade correspondente. Compreender essas diferenças é indispensável para evitar requerimentos inadequados e orientar corretamente os interessados.
A próxima etapa do curso está prevista para o dia 29, também das 14h às 17h, no auditório da sede da 10ª Subseção. O quinto encontro dará continuidade ao estudo da usucapião extrajudicial, permitindo aprofundar questões previstas no conteúdo programático, especialmente aquelas relacionadas à documentação, às diligências de constatação da posse e às peculiaridades dos procedimentos perante os serviços notariais e registrais. A proposta é consolidar os conhecimentos sobre uma matéria que exige a articulação entre o Direito Civil, o Direito Imobiliário e as normas de registros públicos.
